Aree Edificabili: che valore hanno?

DOMANDA:

Alla luce di quanto previsto nell’allegato n. 4/3 al D.Lgs 118/2011, si chiede quale sia il processo più corretto di valutazione dei terreni che assumono la qualifica di area edificabile. Nel predetto decreto il criterio prevalente è quello del costo che nelle nostra fattispecie non è disponibile. Nello stesso tempo il criterio della rendita catastale, richiamato per i terreni agricoli, appare sottostimare notevolmente il valore delle predette aree. Si chiede un suggerimento per la corretta valorizzazione dell’inventario.

RISPOSTA:

Come evidenziato nel quesito, i criteri di valutazione delle immobilizzazione materiali sono descritti nel paragrafo 6.1.2 dell’allegato 4/3 al D.Lgs. 118/2011; in particolare, il paragrafo citato stabilisce che ”Le immobilizzazioni sono iscritte nello stato patrimoniale al costo di acquisizione dei beni o di produzione, se realizzato in economia (inclusivo di eventuali oneri accessori d’acquisto, quali le spese notarili, le tasse di registrazione dell’atto, gli onorari per la progettazione, ecc.), al netto delle quote di ammortamento.” Più avanti si stabilisce che “Per quanto non previsto nei presenti principi contabili, i criteri relativi all’iscrizione nello stato patrimoniale, alla valutazione, all’ammortamento ed al calcolo di eventuali svalutazioni per perdite durevoli di valore si fa riferimento al documento OIC n. 16 “Le immobilizzazioni materiali”. Il documento OIC n. 16 non fornisce indicazioni precise sul come arrivare a determinare il valore di un’area edificabile; nemmeno le norme fiscali. Pertanto si ritiene che il valore di un terreno edificabile possa essere determinato da diversi fattori che possono essere distinti in condizioni estrinseche ed intrinseche. Tra le condizioni estrinseche rientrano senz’altro la posizione del terreno, la vicinanza ad un buon numero di servizi e la salubrità, la panoramicità e la rumorosità della zona. Tra le condizioni intrinseche si ritiene che influiscano l’indice di fabbricabilità ed i presunti costi di costruzione. In pratica, normalmente, per determinare il valore di un terreno edificabile si fa riferimento in particolare all’indice di edificabilità ed al confronto con i prezzi recenti relativi ad aree edificabili ubicate in zona aventi caratteristiche simili. Nella valutazione finale si può anche tenere conto dei valori utilizzati per la determinazione dell’IMU-ICI.